Viele Menschen träumen davon, ein Eigenheim zu besitzen. Der Bau oder Kauf eines Hauses ist allerdings mit nicht unerheblichen Kosten verbunden. Hier kommt es vor allem auf die richtige Planung an, wobei die Finanzierung eine zentrale Rolle einnimmt. In der Regel muss ein Kredit bei einer Bank aufgenommen werden.
Da der Immobilienerwerb mit hohen Preisen verbunden ist, fallen die Kreditsumme sowie die zu zahlenden Zinsen entsprechend hoch aus. Das führt dazu, dass sich für viele Eigentümer eine hohe Schuldenlast ergibt, die über Jahrzehnte abgezahlt werden muss.
Daher muss bei der Finanzierung eines Hauses zwingend darauf geachtet werden, dass die monatlichen Raten stemmbar sind. Auch die Auswahl eines passenden Kredits spielt eine wesentliche Rolle.
Die eigenen finanziellen Möglichkeiten berücksichtigen
Wenn zukünftige Eigentümer einen Hausbau planen, muss die finanzielle Situation genau analysiert werden. Grundsätzlich ist eine Vollfinanzierung des Immobilienpreises möglich. Trotzdem macht es Sinn, Eigenkapital einzubringen. Auf diese Weise lässt sich die Kreditsumme um das eingebrachte Eigenkapital senken.
Je niedriger die Kreditsumme ausfällt, desto weniger Zinsen müssen im Laufe der Jahre für die Abzahlung des Kredites gezahlt werden. Das verringert die finanzielle Belastung durch den Kredit und sorgt dafür, dass bessere Konditionen mit der Bank verhandelt werden können.
Grund hierfür ist, dass sich das Risiko für die Bank verringert, wenn diese nur einen Teil des Kaufpreises finanzieren muss. Oftmals wird ein Eigenkapitalanteil in Höhe von 15 bis 40 Prozent empfohlen. Der Immobilienpreis ist allerdings nicht der einzige Kostenfaktor, der auf Immobilienkäufer zukommt. Zu den weiteren Kostenblöcken zählen:
- Grundbucheintrag
- Grunderwerbsteuer
- Notarkosten
- Maklerprovision
- Sanierungskosten
Die Maklerprovision fällt nur an, wenn die Dienstleistungen eines Immobilienmaklers in Anspruch genommen werden. Wer selbst ein passendes Objekt findet und den Kaufvertrag direkt mit dem Verkäufer verhandelt, spart sich die Maklerprovision.
Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie fallen unter Umständen Kosten für die Sanierung des Objekts an. Bereits vor dem Kauf sollte daher der Zustand der Immobilie gründlich überprüft und bei Bedarf Geld für eine Sanierung zurückgelegt werden. Grunderwerbsteuer, Grundbucheintrag sowie Notarkosten fallen bei jedem Immobilienkauf an und werden unter dem Begriff Kaufnebenkosten zusammengefasst.
Die Kaufnebenkosten belaufen sich in der Regel auf rund 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Die Kenntnis sämtlicher Kostenblöcke erlaubt Immobilienkäufern eine genaue Kalkulation aller anfallenden Kosten. Anschließend sollten die monatlichen Einnahmen mit den alltäglichen Ausgaben verrechnet werden, um das pro Monat zur Verfügung stehende Budget zu ermitteln. Die Kreditraten dürfen dieses Budget nicht übersteigen. Spannend: Immobilienmarkt – 7 Geheimtipps für günstige Wohnungen
Auswahl eines passenden Kredits
Nach der Analyse der finanziellen Situation muss ein zu den eigenen Anforderungen passender Kredit gefunden werden. Grundsätzlich stehen Immobilienkäufern und Bauherren verschiedene Finanzierungsformen zur Verfügung, um das Objekt zu finanzieren:
- Annuitätendarlehen
- Bausparvertrag
- Endfälliges Darlehen
Besonders häufig kommt das sogenannte Annuitätendarlehen bei der Immobilienfinanzierung zum Einsatz. Dabei vergibt die Bank einen Kredit und erhält dafür eine Grundschuld. Das bedeutet, dass die Bank die Immobilie zwangsversteigern darf, wenn die Kreditraten nicht mehr beglichen werden.
Die Grundschuld dient somit der Sicherheit der Bank. Die Kreditsumme wird in monatlichen Raten abgezahlt, die jeden Monat gleich hoch ausfallen. Lediglich die Zusammensetzung der Rate ändert sich, da sich durch die fortlaufende Tilgung der Kreditsumme der Zinsanteil entsprechend reduziert.
Dementsprechend besteht ein großer Vorteil dieser Kreditart darin, dass Eigentümer sicher planen können. Nachteilhaft ist allerdings, dass sich während der Laufzeit oftmals keine Vertragsveränderungen durchführen lassen. Lesenswert: Immobilien bewerten: Tipps für Anfänger
Das endfällige Darlehen
Das endfällige Darlehen zeichnet sich dadurch aus, dass neben einem Darlehensvertrag auch ein Sparvertrag abgeschlossen wird. Kreditnehmer tilgen das Darlehen nicht von Anfang an, sondern bringen Kapital in einen Sparvertrag ein.
Während der Laufzeit werden gleichbleibende Zinsen gezahlt, da sich die Darlehenssumme nicht verändert. Wenn die Laufzeit abgelaufen ist, wird das gesamte Darlehen auf einen Schlag zurückgezahlt. Zu den im Rahmen dieses Modells angebotenen Sparplänen zählen:
- Klassische Kapitallebensversicherungen
- Fondsgebundene Lebensversicherungen
- Investmentsparpläne
Bei dieser Form des Kredits besteht das Risiko, dass die Auszahlungssumme nach Ende der Laufzeit nicht ausreicht, um den Kredit vollumfänglich zu begleichen. Dieses Risiko gilt es bei der Auswahl eines Kredits zu berücksichtigen.
Besonderheiten eines Bausparvertrags
Bei einem Bausparvertrag wird im ersten Schritt ein Teil der Bausparsumme angespart. Das Mindestsparguthaben beläuft sich in der Regel auf 30 bis 50 Prozent der Bausparsumme. Nach Ablauf einer vorher festgelegten Zeit wird der Vertrag als „zuteilungsreif“ betrachtet.
Das bedeutet, dass das Bauspardarlehen in Anspruch genommen werden kann. Der Darlehensbetrag darf ausschließlich für wohnwirtschaftliche Zwecke genutzt werden. Hierzu zählen der Bau oder der Kauf eines Eigenheims.
Nachteilhaft bei dieser Form des Kredits sind die niedrigen Zinsen, die während der Sparphase gezahlt werden. Vorteilhaft für Kreditnehmer ist, dass es sich um ein zinsgünstiges Darlehen handelt, das auch mit kleinen Raten abgeschlossen werden kann.
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