Der Wohnungsleerstand in Deutschland ist regional sehr unterschiedlich verteilt. Während in vielen Großstädten nur wenige Wohnungen leer stehen, gibt es insbesondere in strukturschwächeren Regionen Ostdeutschlands deutlich höhere Leerstandsquoten.
Für eine Betrachtung im Jahr 2026 ist allerdings zwischen dem gesamten Wohnungsleerstand und dem marktaktiven Leerstand zu unterscheiden. Der Zensus 2022 erfasste bundesweit 1,9 Millionen leerstehende Wohnungen beziehungsweise 4,3 Prozent des Wohnungsbestands. Der aktuelle CBRE-empirica-Leerstandsindex weist dagegen für Ende 2024 nur 2,2 Prozent marktaktiven Leerstand in Geschosswohnungen aus. Dabei handelt es sich um Wohnungen, die kurzfristig vermietbar oder zumindest relativ schnell wieder dem Markt zugeführt werden können.
Leerstandsquote Deutschland 2026: Die wichtigsten Werte
Die folgende Tabelle stellt die wichtigsten aktuellen Vergleichswerte zusammen. Da im Jahr 2026 noch keine neue bundesweite Zensus-Vollerhebung zum Wohnungsleerstand vorliegt, beziehen sich die regional vergleichbaren Ist-Daten auf den Zensus 2022 beziehungsweise auf den CBRE-empirica-Leerstandsindex mit Datenstand Ende 2024.
| Kennzahl | Aktueller Wert | Datenstand |
|---|---|---|
| Gesamter Wohnungsleerstand Deutschland | 4,3 % | Zensus 2022 |
| Leerstehende Wohnungen insgesamt | ca. 1,9 Mio. | Zensus 2022 |
| Davon innerhalb von 3 Monaten verfügbar | 38 % | Zensus 2022 |
| Marktaktiver Leerstand Geschosswohnungen | 2,2 % | Ende 2024 |
| Marktaktiver Leerstand Westdeutschland ohne Berlin | 1,7 % | Ende 2024 |
| Marktaktiver Leerstand Ostdeutschland ohne Berlin | 5,4 % | Ende 2024 |
| Marktaktiver Leerstand Wachstumsregionen | 1,4 % | Ende 2024 |
| Marktaktiver Leerstand Schrumpfungsregionen | 3,1 % | Ende 2024 |
| Top-8-Städte | unter 1 % | Ende 2024 |
Die Unterschiede zwischen den Kennzahlen entstehen vor allem durch die unterschiedliche Definition. Der Zensus zählt den gesamten Leerstand, während der CBRE-empirica-Index auf marktaktive Geschosswohnungen konzentriert ist.
Leerstandsquote nach Bundesländern
Für einen regionalen Vergleich eignet sich der CBRE-empirica-Leerstandsindex besonders gut. Er betrachtet den marktaktiven Leerstand in Geschosswohnungen und weist für die Bundesländer eine Zeitreihe bis Ende 2024 aus.
| Bundesland | Marktaktive Leerstandsquote 2024 | Leerstehende Geschosswohnungen ca. |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 1,0 % | 28.100 |
| Bayern | 0,9 % | 30.400 |
| Berlin | 0,3 % | 5.400 |
| Brandenburg | 3,7 % | 25.000 |
| Bremen | 2,4 % | 5.600 |
| Hamburg | 0,3 % | 2.500 |
| Hessen | 1,2 % | 20.600 |
| Mecklenburg-Vorpommern | 3,9 % | 20.700 |
| Niedersachsen | 2,5 % | 43.000 |
| Nordrhein-Westfalen | 2,4 % | 126.800 |
| Rheinland-Pfalz | 2,3 % | 19.800 |
| Saarland | 3,2 % | 5.900 |
| Sachsen | 5,7 % | 87.800 |
| Sachsen-Anhalt | 7,5 % | 51.700 |
| Schleswig-Holstein | 2,0 % | 14.100 |
| Thüringen | 5,7 % | 34.300 |
| Deutschland | 2,2 % | 521.800 |
Quelle: CBRE-empirica-Leerstandsindex, Datenstand 31.12.2024.
Die Tabelle zeigt ein deutliches regionales Gefälle. Besonders niedrig war der marktaktive Leerstand in Hamburg und Berlin mit jeweils 0,3 Prozent. Bayern kam auf 0,9 Prozent, Baden-Württemberg auf 1,0 Prozent und Hessen auf 1,2 Prozent.
Am anderen Ende standen Sachsen-Anhalt mit 7,5 Prozent sowie Sachsen und Thüringen mit jeweils 5,7 Prozent. Mecklenburg-Vorpommern kam auf 3,9 Prozent und Brandenburg auf 3,7 Prozent.
Warum ist der Leerstand in Großstädten so niedrig?
Große Städte und wirtschaftlich starke Ballungsräume verfügen häufig über eine hohe Wohnungsnachfrage. Arbeitsplätze, Hochschulen, Infrastruktur und Zuwanderung konzentrieren sich in diesen Regionen.
Das führt dazu, dass frei werdende Wohnungen häufig schnell wieder vermietet werden. Der marktaktive Leerstand kann deshalb sehr niedrig sein, obwohl gleichzeitig Wohnungen leer stehen, die wegen Sanierung, Umbau oder anderer Gründe nicht unmittelbar vermietet werden können.
Nach dem empirica Wohnungsmarktbericht 2026 liegt der marktaktive Leerstand in den acht größten deutschen Städten inzwischen unter 1 Prozent. Selbst Leipzig, das 2010 noch einen marktaktiven Leerstand von rund 10 Prozent aufwies, liegt inzwischen unter 1 Prozent.
Leerstand in ländlichen Regionen
Auf dem Land ist das Bild wesentlich heterogener. Es gibt sowohl ländliche Regionen mit sehr niedrigen Leerständen als auch Gebiete mit deutlich überdurchschnittlichen Quoten.
Besonders in strukturschwachen Regionen mit sinkender Bevölkerung kann das Angebot an Wohnungen größer sein als die Nachfrage. Hinzu kommen ältere Gebäude, Sanierungsbedarf und teilweise ungünstige Infrastruktur.
Die empirica-Auswertung für 2024 zeigt, dass sich besonders in ostdeutschen Landkreisen weiterhin nennenswerter Leerstand befindet. Die höchsten Quoten des gesamten Leerstands wurden in Sachsen-Anhalt, Thüringen, Sachsen und einzelnen entlegenen Landkreisen Brandenburgs festgestellt.
Ländliche vs. urbane Regionen: Statistik
Eine bundesweit einheitliche amtliche Leerstandsquote, die ausschließlich nach den Kategorien „ländlich“ und „urban“ aufgeteilt ist, existiert für 2026 nicht. Für einen aussagekräftigen Vergleich können jedoch die regionalen Kategorien des CBRE-empirica-Index herangezogen werden.
| Regionstyp | Marktaktive Leerstandsquote 2024 | Einordnung |
|---|---|---|
| Top-8-Großstädte | unter 1 % | sehr knappes Angebot |
| Wachstumsregionen | 1,4 % | niedriger Leerstand |
| Westdeutschland ohne Berlin | 1,7 % | niedriger Leerstand |
| Deutschland insgesamt | 2,2 % | Durchschnitt |
| Schrumpfungsregionen | 3,1 % | höherer Leerstand |
| Ostdeutschland ohne Berlin | 5,4 % | deutlich höherer Leerstand |
Diese Kategorien sind nicht exakt mit „urban“ und „ländlich“ gleichzusetzen. Sie verdeutlichen aber den Zusammenhang zwischen regionaler Bevölkerungsentwicklung und Wohnungsleerstand.
Stadt und Land sind nicht immer Gegensätze
Ein hoher Leerstand ist nicht automatisch ein ausschließlich ländliches Phänomen. Auch kleinere Städte können mit hohen Leerständen konfrontiert sein, während einzelne ländliche Gemeinden relativ knappes Wohnungsangebot aufweisen.
Entscheidend sind unter anderem:
- Bevölkerungsentwicklung
- Zahl und Struktur der Haushalte
- Arbeitsplatzangebot
- Erreichbarkeit größerer Zentren
- Neubautätigkeit
- Zustand des Gebäudebestands
- Mietniveau
- touristische Nachfrage
- regionale Infrastruktur
- Altersstruktur der Bevölkerung
Deshalb kann der Wohnungsmarkt zweier Gemeinden mit ähnlicher Einwohnerzahl völlig unterschiedlich aussehen.
Gesamtleerstand und marktaktiver Leerstand
Für die Immobilienanalyse ist diese Unterscheidung besonders wichtig.
Der Gesamtleerstand umfasst alle Wohnungen, die zum jeweiligen Stichtag nicht bewohnt waren. Beim Zensus 2022 wurden bundesweit rund 1,9 Millionen solcher Wohnungen festgestellt. Das entsprach 4,3 Prozent des Wohnungsbestands.
Allerdings war nur etwas mehr als ein Drittel dieser Wohnungen kurzfristig verfügbar. Rund 38 Prozent konnten innerhalb der nächsten drei Monate bezogen werden.
Der restliche Leerstand ist deshalb nicht automatisch als sofort verfügbares Wohnungsangebot zu betrachten.
Warum stehen Wohnungen leer?
Die Gründe für Leerstand sind vielfältig. Beim Zensus 2022 waren bei fast einem Viertel der leerstehenden Wohnungen Baumaßnahmen oder Sanierungen als Grund für den Leerstand angegeben.
Gerade ältere Gebäude können länger leer stehen, weil eine Modernisierung wirtschaftlich oder technisch aufwendig ist. Bei Gebäuden aus der Zeit vor 1919 standen 66 Prozent der leerstehenden Wohnungen mindestens ein Jahr leer. Bei Wohnungen in Gebäuden ab Baujahr 2016 waren es dagegen 34 Prozent.
Leerstand kann damit sowohl ein Zeichen für ein Überangebot als auch für einen nicht ausreichend nutzbaren Wohnungsbestand sein.
Wo gibt es besonders viel Leerstand?
Bei der Betrachtung der Bundesländer fallen insbesondere Sachsen-Anhalt, Sachsen und Thüringen auf. Der marktaktive Leerstand lag dort Ende 2024 bei 7,5 beziehungsweise 5,7 Prozent.
Noch größere regionale Unterschiede zeigen sich auf Kreis- und Gemeindeebene. Im Mehrfamilienhaussegment wurden 2024 beispielsweise im Altenburger Land 18,7 Prozent, im Landkreis Zwickau 16,2 Prozent und im Landkreis Spree-Neiße sowie im Erzgebirgskreis jeweils 16,1 Prozent Leerstand ausgewiesen.
Demgegenüber lagen einzelne Großstädte bei sehr niedrigen Quoten. Im marktaktiven Mehrfamilienhausbestand wurden für Rosenheim 1,2 Prozent, Hamburg 1,3 Prozent sowie Berlin und Münster jeweils 1,6 Prozent genannt.
Leerstandsquote und Immobilienpreise
Leerstand kann Auswirkungen auf die Entwicklung von Immobilienpreisen und Mieten haben. In Regionen mit dauerhaft hoher Wohnungsnachfrage ist ein niedriger Leerstand häufig mit einem knappen Angebot verbunden.
In Regionen mit strukturellem Bevölkerungsrückgang kann dagegen ein hoher Leerstand die Nachfrage nach bestimmten Immobilienarten begrenzen.
Das bedeutet jedoch nicht, dass sich Immobilienpreise allein anhand der Leerstandsquote vorhersagen lassen. Weitere Faktoren wie Einkommen, Grundstückspreise, Baukosten, Zinsen, Infrastruktur und regionale Wirtschaftsentwicklung spielen ebenfalls eine wichtige Rolle.
Leerstand in Deutschland 2026: Entwicklung
Die aktuelle Datenlage zeigt einen langfristigen Rückgang des marktaktiven Leerstands.
Der CBRE-empirica-Leerstandsindex weist für Deutschland folgende Entwicklung aus:
| Jahr | Marktaktive Leerstandsquote |
|---|---|
| 2020 | 2,8 % |
| 2021 | 2,8 % |
| 2022 | 2,5 % |
| 2023 | 2,4 % |
| 2024 | 2,2 % |
Damit sank die Zahl der marktaktiven leerstehenden Geschosswohnungen zwischen 2023 und 2024 um etwa 45.000 auf rund 522.000 Wohnungen.
Für 2026 ist daher zwischen dem aktuellen Datenstand und möglichen Entwicklungen zu unterscheiden: Die letzte bundesweit vergleichbare Ist-Zahl des CBRE-empirica-Leerstandsindex bezieht sich auf Ende 2024. Die empirica-Wohnungsmarktprognose verwendet anschließend das Jahr 2024 als Basis für Prognosen bis 2045.
Wohnungsleerstand und Neubau
Die Leerstandsquote ist eng mit der Neubautätigkeit verbunden. Wird in einer wachsenden Region zu wenig Wohnraum geschaffen, kann der vorhandene Leerstand sehr schnell zurückgehen.
Der empirica Wohnungsmarktbericht 2026 erwartet für den Zeitraum 2025 bis 2032 eine jährliche Neubaunachfrage von rund 225.000 Wohnungen. Gleichzeitig ist die Entwicklung regional unterschiedlich: Eigenheime sind insbesondere in der Fläche knapp, während bei Geschosswohnungen vor allem in Großstädten eine hohe Nachfrage besteht.
In Regionen mit schrumpfender Bevölkerung kann dagegen selbst bei moderater Neubautätigkeit ein größerer Leerstand bestehen bleiben.
Leerstandsquote Immobilien: Tabelle für 2026
Für eine schnelle Übersicht können die wichtigsten Werte wie folgt zusammengefasst werden:
| Bereich | Leerstandsquote | Datenstand |
|---|---|---|
| Deutschland, Gesamtleerstand | 4,3 % | Zensus 2022 |
| Deutschland, marktaktiv | 2,2 % | Ende 2024 |
| Westdeutschland ohne Berlin, marktaktiv | 1,7 % | Ende 2024 |
| Ostdeutschland ohne Berlin, marktaktiv | 5,4 % | Ende 2024 |
| Wachstumsregionen, marktaktiv | 1,4 % | Ende 2024 |
| Schrumpfungsregionen, marktaktiv | 3,1 % | Ende 2024 |
| Top-8-Städte, marktaktiv | unter 1 % | Ende 2024 |
| Sachsen-Anhalt | 7,5 % | Ende 2024 |
| Sachsen | 5,7 % | Ende 2024 |
| Thüringen | 5,7 % | Ende 2024 |
| Mecklenburg-Vorpommern | 3,9 % | Ende 2024 |
| Brandenburg | 3,7 % | Ende 2024 |
| Bayern | 0,9 % | Ende 2024 |
| Baden-Württemberg | 1,0 % | Ende 2024 |
| Berlin | 0,3 % | Ende 2024 |
| Hamburg | 0,3 % | Ende 2024 |
Fazit: Wohnungsleerstand in Deutschland 2026
Die Leerstandsstatistik zeigt auch 2026 einen stark geteilten deutschen Immobilienmarkt. In den großen Wachstumsstädten ist der marktaktive Wohnungsleerstand sehr niedrig. Gleichzeitig gibt es in einigen ländlichen und strukturschwächeren Regionen, insbesondere in Teilen Ostdeutschlands, weiterhin deutlich höhere Leerstandsquoten.
Besonders wichtig ist die Unterscheidung zwischen Gesamtleerstand und marktaktivem Leerstand. Von den rund 1,9 Millionen leerstehenden Wohnungen des Zensus 2022 war nur ein Teil kurzfristig verfügbar. Der aktuelle CBRE-empirica-Index kommt für marktaktive Geschosswohnungen Ende 2024 auf 2,2 Prozent.
Für eine Immobilienbewertung im Jahr 2026 sollte deshalb nicht nur die Leerstandsquote des jeweiligen Bundeslandes betrachtet werden. Aussagekräftiger ist die Entwicklung auf Ebene des Landkreises oder der Gemeinde. Gerade innerhalb eines Bundeslandes können sich stark wachsende Städte und schrumpfende ländliche Regionen erheblich unterscheiden.