Immobilienpreise 2026: München bleibt Spitzenreiter
Wer in Deutschland eine Eigentumswohnung kaufen möchte, muss 2026 je nach Region sehr unterschiedlich tief in die Tasche greifen. Zwischen den teuersten Metropolen und vergleichsweise günstigen Städten liegen mehrere Tausend Euro pro Quadratmeter.
Besonders teuer bleibt der Immobilienkauf in München. Nach aktuellen Daten auf Basis des Europace-EPX mean kostete eine Eigentumswohnung dort im Juni 2026 durchschnittlich rund 7.500 Euro pro Quadratmeter. Zum Vergleich: In Dortmund waren es etwa 2.408 Euro.
Auch Berlin, Hamburg und Frankfurt gehören zu den deutschen Großstädten mit überdurchschnittlich hohen Kaufpreisen.
Die teuersten Großstädte im Vergleich
Die aktuellen Werte für Juni 2026 zeigen folgende Größenordnung:
| Stadt | Preis Eigentumswohnung je m² | Preis für 90 m² |
|---|---|---|
| München | ca. 7.500 € | ca. 675.000 € |
| Berlin | ca. 5.120 € | ca. 460.800 € |
| Hamburg | ca. 4.672 € | ca. 420.480 € |
| Frankfurt am Main | ca. 4.149 € | ca. 373.410 € |
| Dortmund | ca. 2.408 € | ca. 216.720 € |
Die Werte sind Durchschnitts- beziehungsweise Medianwerte aus dem EPX-mean-Marktmodell und können je nach Lage, Baujahr, Ausstattung und Zustand einer konkreten Immobilie erheblich abweichen.
Schon dieser Vergleich zeigt die enorme Preisspanne: Eine 90-Quadratmeter-Wohnung kostet in München rechnerisch mehr als 675.000 Euro, während eine vergleichbare Wohnung in Dortmund rund 217.000 Euro kostet.
München: Deutschlands teuerster Wohnungsmarkt
München bleibt 2026 die teuerste der großen deutschen Städte.
Mit rund 7.500 Euro pro Quadratmeter müssen Käufer für eine durchschnittliche Eigentumswohnung deutlich mehr bezahlen als in Berlin, Hamburg oder Frankfurt.
Bei 80 Quadratmetern ergibt sich überschlägig:
80 × 7.500 Euro = 600.000 Euro
Bei 100 Quadratmetern wären es bereits:
100 × 7.500 Euro = 750.000 Euro
Dabei handelt es sich noch nicht um die Gesamtkosten des Kaufs. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerkosten kommen zusätzlich hinzu.
Berlin: Über 5.000 Euro pro Quadratmeter
Auch die Hauptstadt gehört weiterhin zu den teuersten Wohnstandorten Deutschlands.
Im Juni 2026 lag der angegebene Preis für Eigentumswohnungen bei rund 5.120 Euro pro Quadratmeter. Eine 90-Quadratmeter-Wohnung würde damit rechnerisch etwa 460.800 Euro kosten.
Allerdings sind Berliner Immobilienpreise stark von der Lage abhängig. Zwischen zentralen Bezirken, gefragten Wohnvierteln und Randlagen bestehen teilweise erhebliche Unterschiede.
Auch der Zustand der Immobilie spielt eine wichtige Rolle. Eine sanierte Altbauwohnung mit Balkon und guter Verkehrsanbindung kann deutlich teurer sein als eine vergleichbare Wohnung mit Sanierungsbedarf.
Hamburg: Fast 4.700 Euro pro Quadratmeter
Hamburg liegt ebenfalls deutlich über dem Bundesdurchschnitt.
Für Eigentumswohnungen wurden im Juni 2026 rund 4.672 Euro pro Quadratmeter ausgewiesen. Bei 90 Quadratmetern ergibt sich daraus ein rechnerischer Kaufpreis von rund 420.480 Euro.
Aktuelle Marktdaten zeigen zudem, dass Hamburg bei der Preisentwicklung unter den deutschen Top-7-Städten besonders dynamisch war. Laut vdp stiegen die Preise für Wohnimmobilien in Hamburg im zweiten Quartal 2026 gegenüber dem Vorjahreszeitraum besonders deutlich.
Frankfurt: Hohe Preise durch starke Nachfrage
Frankfurt am Main gehört ebenfalls zu den teuersten deutschen Immobilienmärkten.
Mit rund 4.149 Euro pro Quadratmeter lag der Preis für Eigentumswohnungen im Juni 2026 deutlich über dem Niveau vieler anderer deutscher Großstädte.
Die wirtschaftliche Bedeutung Frankfurts, die hohe Zahl an Arbeitsplätzen und die begrenzte Verfügbarkeit attraktiver Wohnungen tragen zur hohen Nachfrage bei.
Nicht jede Großstadt ist extrem teuer
Der Blick auf die teuersten Städte kann allerdings ein verzerrtes Bild des deutschen Immobilienmarktes vermitteln.
Deutschland hat einen stark regionalisierten Wohnungsmarkt. Neben den teuren Metropolen gibt es zahlreiche Städte und Landkreise, in denen Eigentumswohnungen erheblich weniger kosten.
Dortmund zeigt dies besonders deutlich. Mit rund 2.408 Euro pro Quadratmeter lag der dortige Preis im Juni 2026 nur bei etwa einem Drittel des Münchner Niveaus.
Bei einer 90-Quadratmeter-Wohnung bedeutet der Unterschied rechnerisch:
- München: etwa 675.000 Euro
- Dortmund: etwa 216.720 Euro
Differenz: rund 458.280 Euro
Das entspricht mehr als dem doppelten Kaufpreis.
Die Preise steigen 2026 wieder
Nach der Immobilienkorrektur der Jahre 2023 und 2024 hat sich der deutsche Markt stabilisiert.
Das Statistische Bundesamt weist für 2025 beim Häuserpreisindex wieder einen Anstieg aus. Der Index für Wohnimmobilien lag 2025 bei 100, nachdem er 2024 bei 96,9 gelegen hatte.
Auch 2026 setzen sich steigende Preise fort, allerdings deutlich moderater als während des Immobilienbooms der 2010er- und frühen 2020er-Jahre.
Nach Angaben des Verbands deutscher Pfandbriefbanken verteuerten sich Wohnimmobilien im zweiten Quartal 2026 gegenüber dem Vorjahr um 1,9 Prozent. Gleichzeitig waren die regionalen Unterschiede beträchtlich.
Kaufpreise und Mieten entwickeln sich unterschiedlich
Für Kaufinteressenten ist nicht nur der Quadratmeterpreis relevant. Auch die Entwicklung der Mieten beeinflusst den Immobilienmarkt.
In vielen Städten sind Neuvertragsmieten in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Gleichzeitig ist der Wohnungsneubau schwach.
Das führt dazu, dass attraktive Wohnungen sowohl für Mieter als auch für Käufer knapp bleiben.
Der aktuelle Empirica-Blasenindex zeigt beispielsweise, dass die Angebotsmieten im zweiten Quartal 2026 weiterhin schneller stiegen als die Kaufpreise. Dadurch hat sich das Verhältnis von Kaufpreis und Miete gegenüber den Jahren zuvor teilweise verändert.
Neubau ist häufig deutlich teurer
Ein weiterer wichtiger Punkt beim Quadratmeterpreis ist der Unterschied zwischen Bestandsimmobilien und Neubauten.
Für Ein- und Zweifamilienhäuser lagen die bundesweiten Preise im Juni 2026 laut EPX mean bei durchschnittlich etwa:
- 3.017 Euro/m² für Bestandshäuser
- 4.378 Euro/m² für Neubauten
Auch hier war München besonders teuer.
Neubauten sind unter anderem wegen höherer Baukosten, energetischer Anforderungen und moderner Ausstattung teurer.
Allerdings sollte der reine Kaufpreis nicht isoliert betrachtet werden. Ein energetisch hochwertiger Neubau kann bei bestimmten laufenden Kosten Vorteile gegenüber einem unsanierten Altbau haben.
Warum sind die Unterschiede so groß?
Die regionalen Preisunterschiede haben mehrere Ursachen.
1. Arbeitsplatzangebot
Metropolen mit vielen gut bezahlten Arbeitsplätzen ziehen Menschen an. Das erhöht die Nachfrage nach Wohnraum.
2. Bevölkerungsentwicklung
Wachsende Städte benötigen zusätzliche Wohnungen. Wird nicht schnell genug gebaut, entsteht Preisdruck.
3. Grundstückspreise
In attraktiven Städten sind Grundstücke knapp und teuer. Diese Kosten wirken sich unmittelbar auf Neubaupreise aus.
4. Infrastruktur
Öffentlicher Nahverkehr, Schulen, Universitäten, Einkaufsmöglichkeiten und medizinische Versorgung machen bestimmte Lagen attraktiver.
5. Wohnungsangebot
Wo nur wenige Wohnungen zum Verkauf stehen, können Verkäufer höhere Preise durchsetzen.
Der Neubau bleibt ein Problem
Der Wohnungsmarkt wird 2026 nicht nur durch die Nachfrage bestimmt. Auch das Angebot ist entscheidend.
Hohe Baukosten, Finanzierungskosten und regulatorische Anforderungen erschweren den Neubau.
Das Statistische Bundesamt führt hierfür umfangreiche Baupreisindizes, die unter anderem Preise für Rohbau, Ausbau, Wärmedämmung, Heizung, Sanitär, Elektroinstallation und Bodenbelagsarbeiten erfassen.
Steigende Baukosten können langfristig dazu beitragen, dass neue Wohnungen zu höheren Preisen angeboten werden müssen.
Was kostet eine Wohnung wirklich?
Der Quadratmeterpreis ist nur der erste Schritt.
Wer beispielsweise eine Wohnung für 500.000 Euro kauft, muss zusätzlich mit Erwerbsnebenkosten rechnen.
Dazu gehören insbesondere:
- Grunderwerbsteuer
- Notarkosten
- Grundbuchkosten
- gegebenenfalls Maklerprovision
- eventuell Kosten für Renovierung oder Sanierung
Eine Wohnung mit einem Kaufpreis von 500.000 Euro kann dadurch schnell eine Gesamtinvestition von deutlich über 500.000 Euro erfordern.
Bei der persönlichen Finanzplanung sollte deshalb niemals nur mit dem Quadratmeterpreis gerechnet werden.
70 Quadratmeter: Was kostet eine Wohnung in den teuersten Städten?
Ein praktischer Vergleich macht die Unterschiede besonders deutlich.
Bei 70 Quadratmetern ergeben sich auf Basis der genannten Werte ungefähr:
| Stadt | Preis pro m² | 70 m² Wohnung |
|---|---|---|
| München | 7.500 € | 525.000 € |
| Berlin | 5.120 € | 358.400 € |
| Hamburg | 4.672 € | 327.040 € |
| Frankfurt | 4.149 € | 290.430 € |
| Dortmund | 2.408 € | 168.560 € |
Die Rechnung ist rein mathematisch. Eine konkrete 70-Quadratmeter-Wohnung kann abhängig von Lage und Ausstattung deutlich günstiger oder teurer sein.
Welche Stadt ist 2026 am teuersten?
Wenn ausschließlich die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen betrachtet werden, ist die Antwort eindeutig:
München liegt 2026 an der Spitze.
Mit rund 7.500 Euro pro Quadratmeter ist die bayerische Landeshauptstadt deutlich teurer als Berlin, Hamburg und Frankfurt.
Doch auch innerhalb Münchens gibt es große Unterschiede. Eine zentrale Premiumlage kann ein völlig anderes Preisniveau haben als ein weniger zentraler Stadtteil.
Deshalb sollte man bei einer Immobilienrecherche möglichst nicht nur nach Städten, sondern nach konkreten Stadtteilen und Mikrolagen vergleichen.
Inflation und Immobilienpreise
Auch die allgemeine Preisentwicklung sollte bei langfristigen Vergleichen berücksichtigt werden.
Der Verbraucherpreisindex lag im Juni 2026 um 2,3 Prozent über dem Vorjahresniveau.
Steigen Immobilienpreise beispielsweise um 2 Prozent, bedeutet das bei einer Inflation von 2,3 Prozent real betrachtet sogar einen leichten Preisrückgang.
Für Käufer ist daher neben dem nominalen Quadratmeterpreis auch die inflationsbereinigte Entwicklung interessant.
Fazit: Die teuersten Quadratmeter gibt es in München
Der Immobilienmarkt 2026 bleibt stark von regionalen Preisunterschieden geprägt.
Die aktuellen Werte zeigen:
- München: etwa 7.500 €/m²
- Berlin: etwa 5.120 €/m²
- Hamburg: etwa 4.672 €/m²
- Frankfurt: etwa 4.149 €/m²
- Dortmund: etwa 2.408 €/m²
Damit kostet Wohneigentum in München pro Quadratmeter mehr als das Dreifache des Niveaus in Dortmund.
Gleichzeitig zeigt der Markt 2026 keine Rückkehr zum früheren Immobilienboom. Die Preise steigen wieder, allerdings deutlich moderater. Der vdp meldete für Wohnimmobilien im zweiten Quartal 2026 einen Anstieg von 1,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
Für Kaufinteressenten bedeutet das: Die wichtigste Frage lautet nicht nur, wo Immobilien teuer sind, sondern ob das Preisniveau zur eigenen finanziellen Situation passt.
Wer in München, Berlin oder Hamburg kaufen möchte, benötigt deutlich mehr Kapital als in vielen mittelgroßen Städten. Gleichzeitig können niedrigere Kaufpreise in strukturschwächeren Regionen mit einer geringeren Nachfrage oder anderen Standortnachteilen verbunden sein.
Der Quadratmeterpreis ist deshalb ein wichtiger Indikator – aber erst zusammen mit Einkommen, Finanzierungskosten, Mietniveau, Lagequalität und langfristiger Wertentwicklung ergibt sich ein realistisches Bild vom Immobilienmarkt 2026.
Quellen und weiterführende Informationen
- Statistisches Bundesamt – Häuserpreisindex und Wohnimmobilienpreise
- Statistisches Bundesamt – Preisindizes für Wohnimmobilien
- Dr. Klein – Immobilienpreise 2026 und regionale Quadratmeterpreise
- JLL – Wohnungsmarktüberblick Deutschland, H1 2026
- vdp-Immobilienpreisindex: Entwicklung im zweiten Quartal 2026
- Statistisches Bundesamt – Baupreisindizes 2026
Hinweis: Quadratmeterpreise unterscheiden sich je nach Datenquelle, Erhebungsmethode, Objektart, Baujahr und Lage. Die genannten Werte für einzelne Städte beziehen sich auf die im Text genannte Datenquelle und den jeweiligen Erhebungszeitpunkt. Sie sind daher nicht mit jedem anderen Immobilienpreisindex unmittelbar vergleichbar.