Die Mietpreise in deutschen Großstädten unterscheiden sich auch 2026 erheblich. Während München und Frankfurt am Main zu den teuersten Mietmärkten gehören, liegen die durchschnittlichen Nettokaltmieten in Städten wie Duisburg, Dortmund oder Bochum deutlich niedriger.
Für einen aktuellen Vergleich ist allerdings wichtig, zwischen ortsüblicher Vergleichsmiete, Bestandsmiete und Angebotsmiete zu unterscheiden. Die folgenden Werte dienen deshalb vor allem als statistischer Marktvergleich für 2026 und sind nicht automatisch mit einem qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB gleichzusetzen.
Mietspiegel Deutschland 2026: 20 große Städte im Vergleich
Die folgende Tabelle orientiert sich an aktuellen Markt- und Mietpreisdaten für 2026. Die Werte sind als durchschnittliche Nettokaltmiete beziehungsweise Angebotsmiete pro Quadratmeter zu verstehen und auf zwei Nachkommastellen gerundet.
| Rang | Stadt | Durchschnittliche Nettokaltmiete 2026 ca. €/m² | Einordnung |
|---|---|---|---|
| 1 | München | 19,23 € | sehr hohes Mietniveau |
| 2 | Stuttgart | 16,25 € | hohes Mietniveau |
| 3 | Frankfurt am Main | 16,82 € | hohes Mietniveau |
| 4 | Düsseldorf | 15,39 € | hohes Mietniveau |
| 5 | Köln | 15,13 € | hohes Mietniveau |
| 6 | Hamburg | 15,33 € | hohes Mietniveau |
| 7 | Berlin | 15,33 € | hohes Mietniveau |
| 8 | Nürnberg | 14,10 € | mittleres bis hohes Niveau |
| 9 | Hannover | 12,54 € | mittleres Niveau |
| 10 | Bonn | 12,13 € | mittleres bis hohes Niveau |
| 11 | Mannheim | 13,11 € | mittleres bis hohes Niveau |
| 12 | Leipzig | 11,22 € | mittleres Niveau |
| 13 | Essen | 10,67 € | mittleres Niveau |
| 14 | Bochum | 8,67 € | vergleichsweise niedrig |
| 15 | Dortmund | 10,24 € | mittleres Niveau |
| 16 | Bremen | 9,52 € | mittleres Niveau |
| 17 | Wuppertal | 8,58 € | vergleichsweise niedrig |
| 18 | Duisburg | ca. 8–9 € | vergleichsweise niedrig |
| 19 | Bielefeld | 8,94 € | vergleichsweise niedrig |
| 20 | Münster | ca. 13 € | mittleres bis hohes Niveau |
Hinweis zur Tabelle: Die Datenquellen verwenden teilweise unterschiedliche Methodiken. Beispielsweise weist Miet-Check für die größten Städte Werte aus einer Auswertung von Mietangeboten aus, während ImmoScout24 seine 2026er Mietpreisstatistiken ebenfalls aus umfangreichen Objektinformationen ableitet. Deshalb sollte die Tabelle als Marktübersicht und nicht als einheitlicher amtlicher Mietspiegel verstanden werden. (Miet-Check.de)
München bleibt einer der teuersten Mietmärkte
München nimmt beim Mietpreisniveau eine Sonderstellung ein. Im zweiten Quartal 2026 weist ImmoScout24 für München eine durchschnittliche Nettokaltmiete von rund 20,28 €/m² aus. Damit liegt die bayerische Landeshauptstadt deutlich über dem bundesweiten Durchschnitt von 9,23 €/m². (ImmoScout24)
Auch andere aktuelle Marktanalysen bestätigen das hohe Münchner Preisniveau. Im GREIX-Mietpreisindex lag die durchschnittliche Kaltmiete im zweiten Quartal 2026 bei 23,70 €/m². Dabei handelt es sich allerdings um eine andere Datengrundlage als beim ImmoScout24-Mietspiegel. (idw – Informationsdienst Wissenschaft)
Der Vergleich zeigt damit zugleich, warum unterschiedliche Mietpreisstatistiken nicht ohne Weiteres miteinander verrechnet werden sollten.
Frankfurt, Stuttgart, Hamburg und Berlin
Auch Frankfurt am Main gehört 2026 zu den teuersten deutschen Großstädten. Im GREIX-Vergleich lag Frankfurt im zweiten Quartal 2026 bei durchschnittlich 17,80 €/m², Hamburg bei 16,50 €/m² und Stuttgart bei 16,30 €/m². Köln kam auf 16,00 €/m², Berlin auf 15,30 €/m² und Düsseldorf auf 14,90 €/m². (idw – Informationsdienst Wissenschaft)
ImmoScout24 weist für das zweite Quartal 2026 teilweise abweichende Werte aus. So werden beispielsweise München mit 20,28 €/m², Stuttgart mit 15,00 €/m², Frankfurt mit 14,99 €/m², Köln mit 13,07 €/m² und Düsseldorf mit 13,02 €/m² angegeben. (ImmoScout24)
Der Grund für die Unterschiede liegt unter anderem in der jeweiligen Datenauswahl und Berechnungsmethode.
Mietpreise in Leipzig, Dortmund und Essen
Deutlich günstiger als die klassischen süddeutschen und westdeutschen Hochpreisstädte sind viele Großstädte im Ruhrgebiet und in Ostdeutschland.
Für Leipzig nennt ImmoScout24 im zweiten Quartal 2026 beispielsweise rund 9,09 €/m², Dortmund liegt bei etwa 8,84 €/m² und Essen bei rund 9,22 €/m². (ImmoScout24)
Andere Marktquellen kommen teilweise auf höhere Werte. Miet-Check nennt beispielsweise 11,22 €/m² für Leipzig, 10,24 €/m² für Dortmund und 10,67 €/m² für Essen. (Miet-Check.de)
Diese Unterschiede machen deutlich, dass ein einzelner Tabellenwert niemals die gesamte Mietpreissituation einer Stadt abbildet.
Bundesweiter Durchschnitt der Nettokaltmiete 2026
ImmoScout24 weist für Deutschland im zweiten Quartal 2026 eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 9,23 €/m² aus. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht dies einem Anstieg von 3,4 Prozent. (ImmoScout24)
Auch der empirica-Wohnungsmarktbericht 2026 beschreibt einen weiteren Anstieg der Angebotsmieten. Für 2025 wurde bundesweit bei Angebotsmieten für Bestandswohnungen ein Plus von 4,4 Prozent festgestellt. Für 2026 erwartete empirica weitere Zuwächse von etwa drei bis vier Prozent. (empirica regio)
Damit bleibt die Entwicklung der Mieten auch 2026 ein wichtiges Thema auf dem deutschen Wohnungsmarkt.
Warum der offizielle Mietspiegel andere Werte zeigen kann
Ein häufiger Fehler bei Mietpreisvergleichen besteht darin, die Begriffe Mietspiegel und Angebotsmiete gleichzusetzen.
Ein qualifizierter Mietspiegel berücksichtigt die ortsübliche Vergleichsmiete. Dafür werden unter anderem Wohnungsgröße, Baujahr, Ausstattung und Wohnlage betrachtet. Die Datengrundlage bezieht sich auf bestehende Mietverhältnisse beziehungsweise auf Mieten, die innerhalb des gesetzlich relevanten Zeitraums vereinbart oder geändert wurden.
Eine Angebotsmiete beschreibt dagegen den Preis, den Vermieter aktuell für eine neu angebotene Wohnung verlangen.
Das kann zu erheblichen Unterschieden führen. Ein Beispiel ist Bielefeld: Die Stadt stellt für 2026 einen eigenen qualifizierten Mietspiegel zur Verfügung, der nach Baualtersklasse, Größe und Wohnlage differenziert. (Bielefeld)
Auch in Bochum liegen Angebotsmiete und amtlicher Mietspiegel deutlich auseinander. Für 2026 werden dort rund 8,67 €/m² als durchschnittliche Angebotsmiete genannt, während der Median des amtlichen Bestandsmietspiegels mit 6,90 €/m² angegeben wird. (Mietspiegel 2026)
Angebotsmieten steigen weiter
Die Entwicklung der vergangenen Jahre zeigt, dass die Angebotsmieten in vielen Großstädten weiter gestiegen sind. Gleichzeitig hat sich das Wachstum 2026 teilweise abgeschwächt.
JLL ermittelte für die acht größten deutschen Städte im ersten Halbjahr 2026 eine Median-Angebotsmiete von 17,98 €/m². Das jährliche Wachstum lag bei 3,0 Prozent und damit deutlich unter dem Wert des entsprechenden Vorjahreszeitraums. (JLL)
Der empirica-Wohnungsmarktbericht kommt ebenfalls zu dem Ergebnis, dass die Angebotsmieten weiter steigen. Besonders deutlich wird der Unterschied zwischen Neuvermietung und bestehendem Wohnungsbestand. (Empirica Institute)
Neubau ist nochmals deutlich teurer
Bei Neubauwohnungen liegen die Mietpreise häufig deutlich über dem allgemeinen Bestandsniveau.
Nach Angaben des Kiel Instituts kosteten neue Mietwohnungen im zweiten Quartal 2026 im GREIX-Durchschnitt rund 19,00 €/m², während Bestandswohnungen bei etwa 13,90 €/m² lagen. Das entspricht einem Unterschied von rund 36,6 Prozent. (Kiel Institute)
Besonders groß war der Abstand in München: Für Neubauwohnungen wurden dort im GREIX rund 27,10 €/m² ermittelt. Hamburg folgte mit 21,50 €/m², Stuttgart mit 20,70 €/m² und Frankfurt am Main mit 20,60 €/m². (Kiel Institute)
Was bedeutet der Mietspiegel für eine konkrete Wohnung?
Ein durchschnittlicher Stadtwert eignet sich nur für einen groben Vergleich. Die tatsächliche Nettokaltmiete einer Wohnung kann erheblich davon abweichen.
Wichtige Einflussfaktoren sind:
- Wohnfläche
- Baujahr
- energetischer Zustand
- Modernisierungsstand
- Ausstattung
- Wohnlage
- Etage
- Balkon oder Terrasse
- Zustand des Gebäudes
- Einbauküche
- Stellplatz oder Garage
- Neubau oder Bestandswohnung
Deshalb kann eine Wohnung in einer eigentlich günstigen Stadt deutlich über dem dortigen Durchschnitt liegen. Umgekehrt können auch innerhalb einer sehr teuren Stadt günstigere Wohnungen gefunden werden.
Fazit zur Mietspiegel-Statistik 2026
Die Mietspiegel- und Mietpreisstatistik für Deutschland zeigt 2026 ein deutliches Gefälle zwischen den Großstädten. München gehört weiterhin zu den teuersten Mietmärkten. Auch Frankfurt am Main, Stuttgart, Hamburg, Berlin, Köln und Düsseldorf weisen ein vergleichsweise hohes Preisniveau auf.
Günstiger sind beispielsweise mehrere Städte des Ruhrgebiets wie Dortmund, Essen, Bochum und Duisburg. Leipzig liegt ebenfalls deutlich unter dem Mietniveau der teuersten west- und süddeutschen Metropolen.
Für einen belastbaren Vergleich sollte jedoch immer geprüft werden, welche Art von Mietwert eine Statistik ausweist. Angebotsmieten, durchschnittliche Bestandsmieten, Medianwerte und ortsübliche Vergleichsmieten sind unterschiedliche Kennzahlen. Ein offizieller Mietspiegel einer Stadt ist daher für die Beurteilung einer konkreten Wohnung wichtiger als ein allgemeiner Deutschlandvergleich.