Die Vermietung sanierter Immobilien bietet eine hervorragende Möglichkeit, Einkünfte zu generieren. Nach umfangreichen Sanierungsarbeiten steht Eigentümern die Herausforderung bevor, ihre Immobilie gewinnbringend auf dem Markt zu positionieren. Dieser Artikel führt durch den Prozess der Mietpreiskalkulation nach einer Sanierung, unter Berücksichtigung relevanter Kosten und Amortisationszeiträume.
Hinweis: Bei diesem Beitrag handelt es sich nicht um eine Anlageberatung. Beachten Sie, dass Investitionen in und um Immobilien auch Risiken bergen können.
Mietpreiskalkulation: Orientierung und Spielraum
Der Weg zu einer durchdachten Mietpreisgestaltung führt über eine gründliche Untersuchung des aktuellen Mietspiegels, verfügbar unter www.mietspiegel.com. Dieser dient zwar als wichtiger Anhaltspunkt, doch endet die Preisfindung hier nicht. Vielmehr spielen die spezifischen Merkmale einer Immobilie sowie ihre Lage eine entscheidende Rolle in diesem Prozess.
Eine Immobilie, die frisch saniert wurde, steht in puncto Wertigkeit auf einem anderen Level als zuvor. Beispielsweise kann eine umfassende Modernisierung der Elektroinstallationen oder eine hochwertige Sanierung des Badezimmers den Wert und damit den möglichen Mietpreis signifikant steigern. Die Herausforderung besteht darin, die Gesamtausgaben für diese Verbesserungen zu erfassen und einen Plan zu entwickeln, wie sich diese Investitionen über die Zeit durch Mieteinnahmen rentieren lassen.
Sanierungskosten in der mit Kalkulation abbilden
Die sorgfältige Planung der Mietpreisgestaltung nach einer umfassenden Sanierung ist ein komplexes Unterfangen, das eine gründliche Berücksichtigung aller anfallenden Kosten verlangt. Neben den offensichtlichen Ausgaben für Baumaterialien und die Bezahlung der Fachkräfte fallen oft zusätzliche Kosten an, die nicht außer Acht gelassen werden dürfen. Dazu gehören unter anderem Ausgaben für die Architekturplanung, eventuelle Genehmigungsgebühren und nicht selten auch Kosten für unvorhergesehene Reparaturen, die während der Sanierungsphase zum Vorschein kommen.
Um ein präzises Beispiel zu nennen: Angenommen, die Gesamtkosten für die Renovierung eines Objekts belaufen sich auf 75.000 Euro. Entscheidet sich der Eigentümer dafür, diese Summe über einen Zeitraum von 12 Jahren mittels der Mieteinnahmen zurückzuerhalten, so ergibt sich ein monatlicher Mehraufwand von ungefähr 520 Euro, der auf den Basis-Mietpreis aufgeschlagen werden muss. Auch interessant: Ein eigenes Haus bauen: Mammutaufgabe oder machbar?
Amortisation der Sanierungsausgaben
Die Rückgewinnung der Aufwendungen für Sanierungsmaßnahmen durch die Mieteinnahmen spielt eine zentrale Rolle bei der Preisgestaltung. Nehmen wir an, eine umfassende Modernisierung des Badezimmers und der Küche hat 30.000 Euro gekostet, wodurch sich der Wohnkomfort und die Attraktivität der Wohnung deutlich erhöhen. Diese Verbesserungen ermöglichen es, die Kaltmiete um 200 Euro pro Monat zu steigern.
Bei einem direkten Vergleich der Mehrkosten gegenüber den monatlichen Einnahmen lässt sich errechnen, dass die Investition nach 12,5 Jahren vollständig amortisiert ist. Dieses Beispiel zeigt, wie wichtig eine durchdachte Kalkulation für die Festsetzung der Miete ist, um die Sanierungsausgaben effektiv zurückzuerhalten, ohne dabei den Mietpreis unverhältnismäßig zu erhöhen. Lesenswert: Welche Immobilien sind gefragt? Trends im Blick
Individuelle Faktoren und ihr Einfluss auf die Kalkulation
Die Bedeutung von weichen Faktoren für die Mietpreisgestaltung lässt sich nicht hoch genug einschätzen. Nehmen wir das Beispiel einer Altbauwohnung, die mit viel Liebe und einem hohen Budget saniert wurde. Die originalen Stuckdecken wurden restauriert, hochwertiger Parkettboden verlegt und moderne, energieeffiziente Fenster eingebaut. Diese Maßnahmen steigern nicht nur den Wohnkomfort, sondern auch den ästhetischen Wert der Immobilie.
In einem solchen Fall wird deutlich, dass die bloße Orientierung am Mietspiegel der individuellen Qualität der Wohnung nicht gerecht würde. Eine solche Immobilie in einer begehrten städtischen Lage kann aufgrund ihres einzigartigen Charakters und der qualitativen Aufwertung eine überdurchschnittliche Miete rechtfertigen. Zum Beispiel könnte eine derart sanierte Wohnung, die ansonsten für 800 Euro laut Mietspiegel vermietet werden würde, durchaus eine Miete von 950 Euro oder mehr erzielen, vorausgesetzt, der Markt unterstützt diesen Preis.
Weiterführende Literatur